1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản:
có khả năng nói thông tin Ấy là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin rất nhiều, cơ bản và đa dạng về BĐS Ấy là thế mạnh quan yếu nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS:
1.1. Thông tin về nguồn cung bất động sản
- Các dạng cung:
+ Bán.
+ Cho mướn, cho thuê lại.
+ Đầu tư liên doanh liên kết.
+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
- Thông tin nguồn cung
+ Văn buồng môi giới
+ Từ khách hàng.
+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Các công ti đầu tư kinh doanh XD, các dự án.
+ Các cơ quan đấu giá đất và BĐS, nguồn hàng phát mãi.
+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, XD
+ Từ thực tiễn : những nhà ở bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ cư dân Vùng đất.
+MLS: thiết bị niêm yết đa chiều.
1.2. Thông tin về bất động sản
- Kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời kì sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
+ Giá cả trọn vẹn và từng phần của BĐS.
- Pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: SĐ, sổ hồng. Quyết định giao đất, giấy phép XD, phân chia tài sản,,,
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…
- Xã hội, lịch sử:
+ thời kì sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản.
+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị môi trường ô nhiễm không…
+ Phong thuỷ và các nhân tố đặc biệt khác: ví dụ dĩ vãng có tai biến gì không….
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS, các loại hoá đơn.
+ Công ty quản lý nhà ở nước: phòng quản lý nhà ở đất, sở quy hoạch, nhà ở đất.
Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện nay và xu hướng trong tương lai.
+ Tổ dân phố và hàng xóm.
+ Tự điều tra và thăm dò.
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức.
+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử.
+ Các đề tài Học hỏi, hội thảo…. Ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư.
+ Giao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà ở môi giới -> rất quan yếu.
1.3. Thông tin về cầu bất động sản
1.3.1 Phân loại đối tượng cầu BĐS
- Người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
+ Để đầu tư: những người kinh doanh BĐS, đầu cơ tiền nhàn rỗi
+ Để bảo toàn vốn.
Phân loại cầu bất động sản để biết mục đích của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.
- Người thuê:
+ Văn buồng, chi nhánh, phòng giao dịch.
+ Để kinh doanh dịch vụ.
+ Để sản xuất kinh doanh mướn mặt bằng.
+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà ở công vụ.
- Tín dụng, cầm cố và bảo hiểm: cầu gián nối tiếp
1.3.2. Phương pháp thu thập thông tin về cầu BĐS
- Chủ động:
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Gửi thư trực tiếp tục tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người mướn), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.
+ Tiếp tục cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.
- Thụ động:
+ Đón tại văn buồng.
+ Phụ thuộc quảng cáo:
thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động.
2. Rõ ràng đối tượng và các bên tham dự thương vụ môi giới BĐS
2.1. Rõ ràng đối tượng của thương vụ:
a. Người cung:
+ Lí do nguyện vọng của họ ; gấp hay chậm
+ Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào.
+ Các điều kiện kèm theo.
+ Khung giá có ăn nhập, các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí).
+ Năng lực bán của khách hàng: có đủ tiêu chuẩn pháp lý.
- Người cho thuê:
+ Đầu tư.
+ Sinh lợi: để ngày công hàng tháng không quan hoài giá bất động sản.
+ Canh giữ: để canh giữ.
+ Lí do: ví dụ: cho thuê để người đi thuê đầu tư trang hệ thống cho bất động sản.
- Người bán:
+ Tự nguyện.
+ Bị ép buộc.
B. Người cầu:
- Người mua:
+ quan hoài đến đặc tính của bất động sản.
+ Giá cả bất động sản: chính xác khả năng tài chính.
+ Mục đích của người mua.
+ Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà ở…
- Người mướn:
+ Cụ thể xác định ngay ban đầu.
+ Rất nhanh gọn.
+ Để ý tính ổn định bất động sản.
+ Chủ sở hữu quan hoài đến người thuê: quan hoài tiền lương người thuê, tình cảnh người thuê, độ ổn định…
2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ:
- Phân loại khách hàng
+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải chính xác.
+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý
Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo;
+ Nghề nghiệp.
+ Lương bổng: sở thích của họ, tiềm năng.
- Rõ ràng các bên tham gia:
+ Thông tin cá nhân, tổ chức đó.
+ Mục đích tham dự thương vụ.
+ Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường…
+ Mức độ sẵn sàng.
+ Điều kiện pháp lý.
3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới:
Từ lúc tiếp nhận mong muốn bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hành ngay sau khi ký hợp cùng môi giới. Không Cần phải nhìn nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Bởi thế, chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng tôi cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng tôi thì công việc sẽ công hiệu hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách nào chúng tôi mới có khả năng chắc chắn rằng không có Sự tình gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà ở môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:
- Họ và tên
- Họ và tên bố, mẹ
- Địa chỉ thường trú
- Loại và số CMT hay hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú
- Địa chỉ liên lạc
- Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
- Giấy xác thực quyền sử dụng có hiệu lực (SĐ, hồng...)
- Hợp cùng công chứng về việc mua, bán, giao tặng...
- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm.
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng tôi đã sẵn sàng cho mọi công việc nối tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại...
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời kì dài và nhàm chán. Một khi các bên hợp nhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có khả năng tiến hành viết hợp cùng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thỏa thuận.
Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau nào như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp cùng
- xác định các bên liên quan
- xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Lượng tiền đặt cọc
- kì hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- thời hạn ký hợp đồng công chứng
- thời hạn giao BĐS
- Hình thức và hạn giao tiền
- chính xác bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên nào là cơ sở để thực hiện các hợp cùng nối tiếp theo, cùng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận chẳng thể buộc các bên phải thi hành bổn phận đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp cùng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên.
4. Hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS:
Một Sự tình rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thỏa thuận về kì hạn thực hành các bước của thương vụ. Việc rõ ràng các giai đoạn thực hành thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Bình thường việc thực hiện thương vụ có xác xuất chia ra làm 3 giai đoạn:
A/ Ký kết hợp cùng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), cùng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp cùng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình coi xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành cầm cố. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của bất động sản để bán.
B/ Ký kết hợp cùng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp cùng (+/-80%).
C/ giao ngó BĐS: những đồ vật cuối đồng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS đồng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà ở còn lại theo giá cả thỏa thuận.
Các bước hoạt động điển hình của nhà ở môi giới:
- Tìm kiếm thông tin:
+ Tìm kiếm BĐS cần bán, cho mướn
+ xem xét bất động sản đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ
+ Điều tra, phân tách môi trường, hạ sàn chung quanh bất động sản và tình trạng kỹ thuật của BĐS
+ kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản
+ san sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán
+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua bất động sản.
- Xử lý thông tin:
+ rõ ràng giá cả bất động sản bán
+ Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS bán, để ý đến những tính chất đặc biệt khác với những BĐS khác
+ biên soạn những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS
+ Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán
+ XD cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua
+ Tìm hiểu, phân tách cụ thể, rõ ràng về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ
+ Tận dụng những thông tin phúc đáp từ những người không mua các BĐS đã giới thiệu
+ san sẻ, cung cấp cho các bên tham dự những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ.
- Trao dịch với khách hàng cho việc ký kết hợp đồng:
+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán
+ Giới thiệu cho khách hàng mua bất động sản phù hợp với nhu cầu- Ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia
+ Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm và biên soạn hợp cùng nào
+ trợ giúp trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng
+ tham gia thực hành các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm
+ thực hành các công việc liên quan đến thương vụ
+ tham dự vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả
+ trợ giúp trong việc giải quyết các Sự tình tại công ty nhà ở nước, chính quyền liên quan đến thương vụ
- Kết thúc thương vụ:
+ tham dự vào quá trình giao nhìn BĐS
+ Kết thúc thương vụ, trông hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Giải quyết các Sự tình sau thương vụ.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét